איך מדווחים על הכנסות משכירות בארה"ב לישראל?

אם אתה אזרח אמריקאי שגר בישראל ומחזיק דירה בפלורידה, בניין קטן בטקסס, או יחידות מושכרות באוהיו, הדיווח שלך לא נגמר ב-1040 האמריקאי. איך מדווחים על הכנסות משכירות בארה"ב לישראל? בשתי מערכות במקביל. Schedule E בדוח האמריקאי, ודוח שנתי בישראל שבו ההכנסה נרשמת כהכנסה מחו"ל, עם בחירה בין מסלול 15% לבין מסלול המס השולי. הטעות הנפוצה ביותר היא שמשכירים ששילמו מס ב-IRS, יוצאים מנקודת הנחה שבישראל אין על מה לדווח. זה פשוט לא נכון, והמחיר על הטעות הזו גבוה.

אם שילמתי מס בארה"ב, למה ישראל גובה מס על אותה הכנסה?

ישראל עובדת בשיטת מיסוי פרסונלית. תושב ישראל חייב לשלם מס על כל הכנסותיו בעולם, ללא קשר לארץ שבה נוצרה ההכנסה או למקום שבו המס שולם.

במילים פשוטות, אזרח אמריקאי שעבר לישראל והפך לתושב לצורכי מס, נחשב לנתין של שתי הרשויות. ארה"ב רואה בו כחייב במס בגלל האזרחות האמריקאית שלו, בזמן שישראל מחייבת אותו במסים בעקבות התושבות שלו.

אמנת המס בין המדינות משנת 1995 לא מבטלת את חובת הדיווח. היא רק מסדירה למי יש זכות מיסוי ראשונית (בהכנסות משכירות לדוגמה, המדינה שבה הנכס נמצא זכאית לזכות המיסוי הראשונית), ומאפשרת זיכוי על המס הזר. הזיכוי לא עובד באופן אוטומטי. הוא קיים רק אם מגישים דוח ותובעים אותו בפועל.

מה ההבדל בין מסלול 15% למסלול המס השולי?

זו ההחלטה המרכזית בדיווח והיא משפיעה ישירות על גובה המס.

מתי מסלול 15% עדיף?

במסלול הזה משלמים 15% על המחזור, כלומר על דמי השכירות ברוטו, בניכוי פחת בלבד. אסור לנכות הוצאות שוטפות ואסור לדרוש זיכוי על המס ששולם בארה"ב.

המסלול מתאים למי שההוצאות שלו עבור הנכס נמוכות, שילם מעט, או בכלל לא שילם מס פדרלי ומחפש דיווח פשוט ללא התחשבנות מורכבת.

מתי כדאי לבחור מס שולי?

במסלול המס השולי מצרפים את ההכנסה נטו לשאר ההכנסות ומשלמים לפי מדרגות המס האישיות, שיכולות להגיע עד 47%, בתוספת מס יתר בשיעורים הגבוהים.

זה אולי נשמע גרוע, אבל כאן מותר לנכות את כל ההוצאות כמו ניהול הנכס, תיקונים, ארנונה אמריקאית (Property Tax), ביטוח, ריבית על המשכנתא, פחת, ועלויות עורך דין. יותר מכך, מותר לקזז את המס ששולם בארה"ב כזיכוי.

עבור משקיע ממונף, עם ריבית משכנתא גבוהה והוצאות תחזוקה אמיתיות, המסלול השולי מתגלה לא פעם כמסלול הזול יותר. הבחירה נעשית מחדש עבור כל שנת מס, ולכן כדאי לערוך השוואות לפני ההגשה ולא אחריה.

מתי השכרת נכסים הופכת מהשקעה ל"עסק"?

זו נקודה שרוב מדווחי המסים מפספסים, ודווקא בה נמצא הגורם המכריע.

במצבים בהם מספר הנכסים גדל, כאשר יש צוות שמנהל אותם, שיפוצים שוטפים, מחזורי קנייה ומכירה מהירים, או פעילות שיווק אקטיבית, רשות המסים עשויה לסווג את הפעילות כעסק ולא כהשקעה פסיבית. ההשלכות הן שמסלול 15% נסגר, נפתחת חבות בביטוח הלאומי, ולעיתים גם חובת רישום כעוסק.

חברות וארגונים שמחזיקים תיק נכסים בארה"ב נמצאים כמעט תמיד בצד העסקי של הגבול הזה. לכן, השאלה עבורם היא לא אם לדווח, אלא איך לדווח באופן שלא ייצור כפל מס בין רמת החברה לרמת בעלי המניות.

איך מבנה ההחזקה משפיע על המס?

כל מבנה מתנהג אחרת בשני צדי האוקיינוס, בין אם מדובר בהחזקה ישירה, LLC, שותפות, או קורפורציה.

ה-LLC הוא המקרה הקלאסי לתקלה. בארה"ב הוא שקוף לצורכי מס, בזמן שבישראל הוא עלול להיחשב כחברה. זה אומר שהמס שולם ברמת השותף בארה"ב, אבל בישראל ההכנסה מיוחסת לישות אחרת והזיכוי נתקע באוויר. קיימים פתרונות(בין היתר הסדרים של רשות המסים לייחוס הכנסות LLC לבעל המניות), אבל הם דורשים בחירה מודעת ועקבית.

קיימת נקודה נוספת שרבים לא מודעים אליה. ארה"ב מטילה מס ירושה פדרלי של עד 40% על נכסים אמריקאיים. מי שאינו אזרח אמריקאי זכאי לפטור זעום של רק 60,000 דולר משווי הנכס, כך שכמעט כל דירה מושכרת בארה"ב חוצה את הרף. אזרחים אמריקאים, לעומת זאת, נהנים מפטור בגובה מיליוני דולרים. הבעיה מתעוררת בהחזקה משותפת. אם אחד מבני הזוג אינו אזרח אמריקאי, חלקו בנכס חשוף לאותו מס ירושה, ולכן כדאי לבחון מראש על שם מי רשום הנכס. 

מה קורה למי שלא דיווח בשנים קודמות?

כאן השיחה הופכת לדחופה. אי-דיווח על הכנסות חוץ בישראל הוא עבירה פלילית, ולא רק סוגיית קנסות. בארה"ב, אי-הגשת דוחות וטפסים נלווים(כולל טפסים בגין חברות זרות) יכולה להגיע לקנסות של עשרות אלפי דולרים לשנה, גם כשלא נוצר מס לשלם.

הדרך הנכונה היא יזומה. הסדרת השנים הפתוחות, בדיקת אפשרות גילוי מרצון בישראל, ושימוש במסלולי ההקלה האמריקאיים כשהם רלוונטיים. ההבדל בין מי שמגיע מעצמו למי שמחכה למכתב מרשות המסים הוא לרוב ההבדל בין הסדר כספי לבין הליך פלילי.

אילו מועדים חשוב לא לפספס?

הלוח האמריקאי והישראלי לא מסונכרנים, וזה יוצר בלבול.

• דוח פדרלי ליחידים: אפריל, עם הארכה אוטומטית ליוני לשוהים מחוץ לארה"ב. קיימת אפשרות הארכה לאוקטובר.
• דוחות תאגידים ושותפויות אמריקאיים: מועדים מוקדמים יותר באביב, ולעיתים גם דוחות מדינתיים נפרדים.
• דוח שנתי בישראל: סוף מאי, עם הארכות ליחידים ולמיוצגים.
• דיווח FBAR על חשבונות בנק מחוץ לארה"ב מעל 10,000 דולר במצטבר.

הסדר הנכון הוא לחשב קודם את חבות המס בארה"ב, כי בלי מספר סופי אין על מה לבסס את הזיכוי בדוח הישראלי.

למה חשוב שאותו רואה חשבון יכיר את הדין הישראלי והאמריקאי?

מי שמפצל את הטיפול בין רואה חשבון בישראל לרואה חשבון בארה"ב משלם פעמיים. גם בשכר הטרחה, וגם במס שאף אחד מהשניים לא תיאם.

אלי יעקבי הוא רואה חשבון מוסמך בישראל ובארה"ב, מה שמאפשר לו לנהל את שני הדוחות מתוך תמונה אחת. בחירת המסלול הנכון, מיקסום הזיכוי, בניית מבנה החזקה שעובד בשתי המערכות, והסדרה של שנים שלא דווחו. אלי חבר ב-NATP, ארגון יועצי המס האמריקאים, חבר בלשכת רואי החשבון בניו יורק ובישראל, ובעל חותם אמינות רשמי של Dun & Bradstreet.

בעלי נכסים פרטיים, חברות גדולות, וארגונים שמנהלים תיק נדל"ן אמריקאי, כולם מרוויחים מאותו הדבר. תכנון מראש במקום תיקון בדיעבד. הכנסה משכירות בארה"ב היא נכס שמייצר תשואה. דיווח לא מתואם הופך אותה להתחייבות.